Die Auswirkungen der Wohnungskrise sind in allen Bereichen der tschechischen Gesellschaft spürbar und treffen die unteren Einkommensschichten überdurchschnittlich hart.

Die Coronavirus-Pandemie mag Arbeitsplätze vernichten, Unternehmen zerstören und die Wirtschaft unter Druck setzen, sie vermag aber scheinbar nicht, den Anstieg der Immobilienpreise in der Tschechischen Republik aufzuhalten.

Der Markt steckt in einer Krise, die sich auf die Demografie, Gesundheit und Umwelt auswirkt und – je nachdem, wen man fragt – durch billiges Geld oder Angebotsknappheit angeheizt wird. Die Eigendynamik ist derart stark, dass die Preise selbst in Zeiten der Pandemie in rekordverdächtige Höhen schossen.

Insbesondere junge und einkommensschwache Menschen sehen keinen Ausweg aus ihrer Lage, da der Mangel an leistbarem Wohnraum sie daran hindert, den ersten Schritt in Richtung Wohneigentum zu machen. Kurz gesagt: Die Eigenheimpreise haben sich von den Einkommen abgekoppelt.

Wollte man in Tschechien 2019 eine durchschnittliche, 70 Quadratmeter große Wohnung kaufen, musste man damit rechnen, mehr als das 11-Fache seines Jahresgehalts dafür zu bezahlen. Damit nahm das Land in puncto Wohnungspreise europaweit den Spitzenplatz ein, und das zum vierten Mal in Folge. In der Hauptstadt Prag stieg der Durchschnittspreis pro Quadratmeter im vergangenen Jahr auf 3.395 Euro und lag damit weit über dem Niveau vergleichbarer Städte in der Region wie Budapest und Bratislava.

Im September kostete in der Hauptstadt eine neue Wohnung laut Angaben des Prager Instituts für Planung und Entwicklung (IPR Prag) durchschnittlich 8,45 Millionen Kronen (etwa 320.000 Euro) und damit um etwa 1 Million Kronen mehr als 2019. „Die Preise sind trotz der Pandemie nicht gesunken“, so die städtische Raumplanungsbehörde.

Martin Lux, Leiter des Teams Sozioökonomie des Wohnens an der Tschechischen Akademie der Wissenschaften, ist der Ansicht, dass die Covid-19-Pandemie vielmehr den gegenteiligen Effekt gehabt habe und die bereits überhitzte Nachfrage weiter angestiegen sei. Der Effekt war so ausgeprägt, dass, selbst als die Wirtschaft während des Lockdowns im zweiten Quartal 2020 zum Stillstand kam, die durchschnittlichen Eigenheimpreise um 3,5 Prozent stiegen und damit einen neuen 12-Jahres-Rekord aufstellten.

Entlastung des Angebots?

Eine Erhöhung des Angebots würde zu einer stabileren Preisentwicklung beitragen, glauben manche. Die Abschaffung der entwicklungshemmenden Bürokratie könnte daher eine baldige Erleichterung bringen, so die Hoffnung. Mit einem neuen Baugesetz könnte die Regierung im Begriff sein, die Tore dafür zu öffnen.

Das Prozedere zur Erlangung einer Baugenehmigung wird gemeinhin für die Krise verantwortlich gemacht. Der hohe bürokratische Aufwand macht das tschechische System zu einem der langsamsten der Welt. Nach Angaben der Weltbank rangiert die Tschechische Republik weltweit auf Platz 156, was die Verfahrensdauer von Baugenehmigungen betrifft. Laut aktueller Gesetzgebung sollten es 246 Tage sein, Bauträger behaupten jedoch, dass der Prozess in der Regel fünf Jahre oder länger dauert.

Es ist also kein Wunder, dass kaum eine Woche vergeht, in der die Bauindustrie nicht die Schuld an der Krise bei den gesetzlichen Vorschriften sucht, die den Bau dringend benötigter neuer Wohnungen verzögern.

„Laut Analysen erleben wir den intensivsten Bauboom der letzten zehn Jahre, was natürlich erfreulich ist“, meinte Ondrej Bohac, Direktor des IPR Prag, in einer Stellungnahme. „Die Wohnungspreise sinken jedoch nicht, und man muss durchschnittlich 12 Jahre sparen, nur um sich eine Wohnung kaufen zu können. Deshalb brauchen wir dringend ein neues Baugesetz, um leistbaren Wohnraum zu schaffen und den Bauprozess in Zukunft zu beschleunigen.“

Eine Erhöhung des Angebots könnte aber noch auf sich warten lassen. Der heftig kritisierte Gesetzesentwurf steckt seit Anfang des Jahres im Parlament fest. Er hätte ebenso gut von der Bauindustrie verfasst worden sein können, denn er lässt Umwelt- und andere Auflagen unverändert, meinen Kritiker. Andere beklagen, dass der Gesetzesvorschlag darauf abzielt, den Prozess in den Händen der nationalen Regierung zu zentralisieren.

„Hier wird versucht, den Kommunen ihre Kompetenzen bei der Entscheidung wichtiger Aspekte der Planung zu entziehen“, meinte Adam Zabransky, ein mit dem Wohnungsbestand der Hauptstadt betrauter Prager Stadtrat von der oppositionellen Piratenpartei, gegenüber BIRN. Er bezeichnete den Entwurf als „eine Katastrophe“ für Prag und gab zu bedenken, dass „möglicherweise mehr neue Wohnungen gebaut werden, jedoch ohne Mitspracherecht der Gemeinden, die ihre eigenen speziellen Bedürfnisse kennen.“

Überbordende Nachfrage

Laut Meinung vieler Experten sei es allzu einfach, die Verantwortung für die Wohnraumknappheit allein der Bürokratie zuzuschreiben, wie dies weithin von der Bauindustrie kolportiert wird. „Die Verfügbarkeit von Wohnraum pro Kopf ist in der Tschechischen Republik mit jedem anderen EU-Land vergleichbar“, so Lux. „Das Problem sind die Preise. Wir haben keine Wohnungskrise, sondern eine Krise der Leistbarkeit. Und bei einem Boom, wie wir ihn in den letzten Jahren hatten, führt das zu einer gefühlten ‚Knappheit‘.“

Zabransky ist derselben Ansicht und sagt ganz offen, dass „man die Krise nicht lösen wird, indem man mehr Wohnraum zur Verfügung stellt.“ Die überbordende Nachfrage, nicht das unzureichende Angebot, treibe die Entwicklung voran, ist auch Lux überzeugt. Der Trend geht also von den Investoren aus, die mit ihren Käufen von den Preissteigerungen profitieren, und wird durch günstige Hypotheken, begrenzte Regulierung und niedrige Steuern auf Immobilienbesitz angeheizt.

Trotz Pandemie und trotz des laut Statistiken schwindenden Vertrauens der Haushalte ist die Tschechische Republik auf dem besten Weg, wieder ein Rekordjahr für neue Hypothekarkredite zu verzeichnen. Und das zu einer Zeit, zu der der durchschnittliche Zinssatz unter die Zweiprozentmarke fallen soll. Die Zentralbank warnt schon seit geraumer Zeit vor den zu großen Risiken, die Banken eingehen, wenn sie den Kreditnehmern Geld nachwerfen, wurde vergangenes Jahr aber an der Durchsetzung von Limits gehindert.

Zabransky meint, dass Prag von Bauträgern nicht verlangen könne, einen Teil der Projekte dem leistbaren Wohnraum zu widmen, und bemängelt das Fehlen einer sozialen Wohnbaupolitik auf nationaler Ebene. Lux führt die äußerst niedrige Grundsteuer ins Treffen und kritisiert die kürzliche Abschaffung der Stempelsteuer.

Das anhaltende Verlangen auch während der Corona-Krise legt nahe, dass von diesen Bedingungen weniger die Hauskäufer, sondern größtenteils Investoren profitieren. Die Daten zeigen, dass Investoren mittlerweile für mehr als 50 Prozent aller Wohnungskäufe in Prag verantwortlich sind, und es gibt kaum Anzeichen dafür, dass ihr Interesse nachlässt.

Aus einer im Oktober veröffentlichten Umfrage unter Baufirmen ging hervor, dass die Nachfrage in der ersten Jahreshälfte nicht zurückgegangen ist. Trotz der zweiten Pandemiewelle und des anhaltenden Preisanstiegs rechneten sie zum Jahresende mit einer im Vergleich zu 2019 höheren Nachfrage und prognostizierten eine weitere Beschleunigung im nächsten Jahr.

„Der Bau von mehr Wohnungen scheint eine einfache Lösung zu sein, aber, selbst wenn man fünfmal so viele Wohnungen in Prag bauen würde, es würde meiner Meinung nach nichts nützen“, erklärte Lux. „Investoren werden sich einfach den Großteil dieser Immobilien unter den Nagel reißen, und Menschen, die gern Wohneigentum hätten, werden trotzdem leer ausgehen.“

Auswirkungen

Die Auswirkungen dieser Krise sind in allen Bereichen der Gesellschaft spürbar. Die Wohnungsnot spielt eine entscheidende Rolle dabei, wie sich die Art, wie Menschen wohnen, verändert und sich ihre Möglichkeiten einschränken, warnen gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften. Und ebenso wie die Pandemie und die damit einhergehenden Lockdowns wirkt sich die Wohnungskrise überdurchschnittlich stark auf die unteren Einkommensschichten aus.

In Prag leben über 2.000 Menschen auf der Straße, und es gibt Zehntausende, die mehr als 50 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen aufwenden müssen – meist in minderwertigen und unsicheren Unterkünften in Wohnheimen und dergleichen. Die Probleme, die sich daraus ergeben, sind vielfältig. „Viele Familien leben in Substandardwohnungen, und das ist keine gesunde Umgebung für Kinder“, so Zabransky. „Wir sehen allmählich bildungsbezogene oder gesundheitliche Probleme, und auch häusliche Gewalt kommt häufiger vor.“

Besonders betroffen sind auch junge Menschen, die Wohneigentum schaffen wollen. Wie Familien mit geringem Einkommen bleibt auch ihnen nichts anderes übrig, als Wohnraum zu mieten oder in günstigere Gegenden außerhalb Prags zu ziehen und in die Stadt zu pendeln. Dies führt zu ernsthaften Problemen in den Bereichen Verkehr, Infrastruktur und Umwelt und lässt die Wohnungskrise schwer auf den öffentlichen Finanzen lasten.

Auf breiterer Ebene bedroht die Wohnungskrise auch die wirtschaftliche Entwicklung Tschechiens, so die OECD. Motor der Wirtschaft ist Prag, wo vor allem viele Sektoren mit höherer Wertschöpfung angesiedelt sind, die nach Ansicht vieler Ökonomen dringend entwickelt werden müssen. Junge Führungskräfte, Experten und Fachkräfte könnten abwandern, sollten sie sich ein bequemes Leben in der Stadt nicht leisten können.

Lux glaubt jedoch nicht, dass sich die Situation in absehbarer Zeit verbessern wird. Er rechnet vielmehr damit, dass sich die Immobilienmärkte in Europa grundlegend verändern werden. „Wenn diese Trends anhalten, werden in Europa viele ihren Traum vom Eigenheim aufgeben müssen“, meint er. „Für viele Menschen mit mittlerem Einkommen wird die einzige Möglichkeit, in Zukunft in Ballungszentren zu leben, darin bestehen, Wohnraum zu mieten.“

Original auf Englisch.
Erstmals publiziert am 15. Dezember 2020 auf Reportingdemocracy.org, einer journalistischen Plattform des Balkan Investigative Reporting Network.
Aus dem Englischen von Barbara Maya.

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